Haftung des Wohnungsmieters bei Schlüsselverlust (Anlagenschlüssel)

Schnell kann es einem als Mieter passieren, dass ein Wohnungsschlüssel abhanden kommt. Problematisch ist das in den Fällen, in denen es sich um einen sogenannten Anlagenschlüssel handelt, der in einem Mehrparteienhaus nicht nur den Zugang zur Wohnung gewährt sondern auch den Zugang zum Haus, zum Keller, zum Dachboden und/oder weiteren Räumen ermöglicht. Es stellt sich insoweit die Frage, welche Schadensersatzansprüche der Vermieter gegenüber dem Mieter bei einem Schlüsselverlust geltend machen kann.

Eine grundsätzliche Entscheidung zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 5. März 2014 gefällt (Az: VIII ZR 205/13). Das grundsätzliche Problem besteht darin, dass ein Austausch des Schlosses an der Wohnungstür nicht ausreicht, weil der Zugang mit dem betreffenden Schlüssel auch danach noch möglich wäre. Die übrigen Hausbewohner haben ein berechtigtes Interesse daran, dass dieser Zustand abgestellt wird. Dies ist in aller Regel nur durch den Austausch der kompletten Schließanlage des Hauses mit allen Schlössern und allen Schlüsseln möglich. In größeren Wohnanlagen kann dies schnell mehrere Tausend Euro kosten.

Der BGH geht in seiner Entscheidung davon aus, dass der Vermieter diese Kosten auch tatsächlich vom Mieter verlangen kann. Hierzu gibt es aber zwei wichtige Einschränkungen.

1) Wenn der Mieter darlegen kann, dass der Schlüssel z.B. in einer fremden Stadt ohne weitere Anhaltspunkte zum Objekt verloren gegangen ist, dann besteht die Ersatzpflicht nicht. Da in diesen Fällen keine Missbrauchsgefahr besteht, besteht auch keine Notwendigkeit, die gesamte Schließanlage austauschen zu lassen.

2) Der Vermieter muss die Schließanlage tatsächlich bereits ausgetauscht haben, wenn er die Kosten beim Mieter geltend macht. Eine Abrechnung der fiktiven Kosten ist also nicht möglich.

Gerade die zweite Einschränkung ist von Vermieterverbänden scharf kritisiert worden. Muss doch der Vermieter zunächst die gesamten Kosten eines derartigen Austausches schultern, ohne zu wissen, ob er diesen Betrag jemals vom Mieter zurückerhalten wird.

Die Ausführungen gelten entsprechend auch für Mieter von Gewerberaum.